Akt notarialny działki i kredyt na budowę: taksa od 5.11.2026 i POLSTR

Co zmienia się od 5 listopada 2026, a co zostaje po staremu

Od 5.11.2026 roku wchodzą w życie nowe stawki maksymalnej taksy notarialnej, co wpłynie na koszty związane z zakupem działki pod budowę. Warto zwrócić uwagę, że część przepisów pozostaje niezmieniona, a także na różnice w zakresie opłat notarialnych, które będą dotyczyć każdej transakcji. Niniejszy artykuł ma na celu przybliżenie tych zmian oraz ich potencjalnego wpływu na przyszłych inwestorów.

Dz.U. 2026 poz. 1370: wniosek do księgi wieczystej do 300 zł (stawka maksymalna), czynności niewymienione do 400 zł

Nowe rozporządzenie wprowadza maksymalną stawkę 300 zł za wniosek o wpis do księgi wieczystej oraz 400 zł za czynności notarialne niewymienione w przepisach. Oznacza to, że różne czynności związane z notariatem mogą być droższe, jednak to nie oznacza, że każda czynność będzie tyle kosztować. Wysokość wynagrodzenia notariusza będzie ustalana w umowie, a maksymalne stawki są jedynie górna granicą.

Stawka maksymalna to nie cena: umowa z notariuszem; VAT zwykle dolicza się do wynagrodzenia

Warto podkreślić, że maksymalne stawki to nie ceny. Wynagrodzenie notariusza ustala się w umowie między stronami, a często do tej kwoty dolicza się VAT. Z tego powodu klienci powinni zawsze pytać o ostateczną kwotę przed podpisaniem umowy.

Tabela: koszty aktu notarialnego

Koszt	Zmiana	Uwagi
Taksa za wniosek do KW	Tak	300 zł maks.
Taksa za sprzedaż działki budowlanej	Nie	Najwyżej połowa stawki (§ 6 pkt 17)
Hipoteka na kredyt mieszkaniowy	Nie	Najwyżej 1/4 stawki (§ 7 ust. 1 pkt 1)
PCC 2%	Nie	Obliczane od wartości rynkowej
Opłaty sądowe	Nie	200 zł od wniosku

Umowa przedwstępna wcześniej, akt po 5.11: pytanie do notariusza, rozporządzenie nie ma przepisu przejściowego

W przypadku umowy przedwstępnej, klienci powinni skonsultować się z notariuszem, aby ustalić, jakie przepisy mają zastosowanie. Rozporządzenie nie zawiera przepisu przejściowego, co oznacza, że decyzja dotycząca stawki zależy od daty dokonania czynności.

Z czego składa się koszt zakupu działki na kredyt

Koszt zakupu działki pod budowę, szczególnie na kredyt, składa się z kilku istotnych elementów.

Kolejność: umowa przedwstępna → akt sprzedaży i ustanowienie hipoteki → wnioski do KW → PCC → wypłata transzy

Wychodząc od umowy przedwstępnej, proces zakupu obejmuje kilka kroków, które kształtują całkowity koszt finalizacji transakcji.

Przykład liczbowy

Załóżmy, że wartość rynkowa działki wynosi 200 000 zł.

Pozycja	Podstawa	Kwota
Taksa za sprzedaż działki, max	§ 3 pkt 5: 1010 zł + 0,4% × (200 000 − 60 000) = 1570 zł; połowa (§ 6 pkt 17)	785,00 zł netto; 965,55 zł z VAT 23%
Wniosek do KW, max	§ 15c	300,00 zł netto; 369,00 zł z VAT 23%
PCC 2%	2% × 200 000 zł	4 000,00 zł
Opłaty sądowe	200 zł (własność) + 200 zł (hipoteka)	400,00 zł
Razem (górne granice, bez pozycji niżej)	965,55 + 369,00 + 4 000 + 400	5 734,55 zł

Na podstawie powyższych danych, całkowity koszt zakupu działki, bez uwzględnienia takich pozycji jak hipoteka, wypisy aktu czy ewentualne pełnomocnictwa, wynosi około 5,7 tys. zł.

WIBOR i POLSTR w nowych kredytach od 2027: prawo, oczekiwanie KNF, umowa

Od początku roku 2027 na rynku kredytów hipotecznych pojawią się nowe zasady dotyczące wskaźników referencyjnych.

Istniejące umowy: WIBOR do wygaszenia indeksu; zmiany „z automatu” nie ma

Warto pamiętać, że umowy już zawarte pozostaną wolne od zmian, ale WIBOR będzie wygasał stopniowo.

Nowe umowy od 1.01.2027: oczekiwanie KNF; to nie zakaz ustawowy

KNF w swoim stanowisku oczekuje, że instytucje finansowe przestaną zawierać nowe umowy oparte na WIBOR. W praktyce, nowe umowy mogą zostać zbudowane na podstawie POLSTR jako alternatywy.

Co sprawdzić w umowie na budowę: wskaźnik, marża, zmiana wskaźnika w aneksie, stała stopa okresowa, jak bank traktuje aneks i transzę po 1.01.2027 (bez rozstrzygania)

Zanim podpiszesz umowę kredytową, sprawdź wskaźnik i marżę, a także to, jak bank potraktuje aneks oraz transzę po 1.01.2027.

Checklista: notariusz (data aktu, stawka, VAT, liczba wniosków do KW), bank (kolejność: wpis hipoteki → transza, termin wpisu), budżet (koszty aktu jako pozycja etapu 0)

Przed podjęciem decyzji o zakupie działki, warto stworzyć check-listę, która pozwoli Ci zminimalizować ryzyko.

Notariusz

• Data aktu
• Stawka
• VAT
• Liczba wniosków do KW

Bank

• Kolejność: wpis hipoteki → transza
• Termin wpisu

Budżet

• Koszty aktu jako osobna pozycja z budżetu

FAQ

1. Czy od 5.11.2026 każdy akt jest droższy? Nie. Zmienia się stawka maksymalna za wniosek do KW i za czynności niewymienione; taksa za sprzedaż działki pozostaje bez zmian.

2. Ile najwyżej za wniosek do KW? 300 zł (Dz.U. 2026 poz. 1370), zwykle plus VAT; to nie opłata sądowa.

3. Czy hipoteka u notariusza to osobna taksa? Tak, jest to osobna czynność w akcie; maksymalnie 1/4 stawki dla kredytu na budownictwo mieszkaniowe plus opłata sądowa.

4. Czy zmienia się opłata sądowa za wpis? Nie. To inny przepis, co do zasady 200 zł od wniosku z wyjątkami.

5. Czy od 1.01.2027 WIBOR jest zakazany? Nie, KNF oczekuje braku nowych umów po 31.12.2026; istniejące umowy nie zmieniają się automatycznie.

6. Czy transza w 2027 przeniesie mnie na POLSTR? Sama wypłata nie powoduje automatycznej zmiany wskaźnika; skontaktuj się z bankiem w tej sprawie.

7. Czy koszt aktu wlicza się do wkładu własnego? To zależy od banku; warto skonsultować się z doradcą.

Podsumowanie

Zakup działki pod budowę niesie ze sobą szereg kosztów oraz złożoności formalnych, które warto dokładnie przeanalizować przed podjęciem decyzji. Od 5.11.2026 roku wchodzą nowe przepisy regulujące stawki notarialne oraz sposób oparcia kredytu na wskaźnikach POLSTR. Dlatego przy planowaniu budżetu budowy warto skorzystać z aplikacji SpokoBudowa.pl, która pomoże w kontrolowaniu budżetu oraz zarządzaniu kosztami budowy.