Ulga termomodernizacyjna a nowy dom — warunki i różnice programów

Disclaimer

To nie jest porada podatkowa. Informacje zawarte w tym artykule pochodzą głównie z materiałów Ministerstwa Finansów, Krajowej Administracji Skarbowej, Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Zawsze zaleca się skonsultowanie z doradcą podatkowym przed podjęciem decyzji związanych z ulgami.

Czym jest ulga termomodernizacyjna?

Ulga termomodernizacyjna pozwala właścicielowi lub współwłaścicielowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego odliczyć od podstawy obliczenia podatku wydatki na materiały budowlane, urządzenia i usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w tym budynku (art. 26h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Katalog wydatków określa urzędowy wykaz (tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1128).

W przypadku nowego domu kluczowe są dwa pytania: czy budynek mieszkalny jednorodzinny już faktycznie istnieje oraz czy wydatek jest związany z przedsięwzięciem termomodernizacyjnym z wykazu. Przedsięwzięcie termomodernizacyjne to m.in. ulepszenie, w wyniku którego zmniejsza się zapotrzebowanie budynku na energię do ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej, albo całkowita lub częściowa zamiana źródeł energii na źródła odnawialne (art. 2 pkt 2 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów).

Warunki formalne ulgi termomodernizacyjnej

Aby skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej, inwestorzy muszą spełnić określone warunki. W szczególności:

• Kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 000 zł na podatnika, łącznie dla wszystkich przedsięwzięć termomodernizacyjnych w budynkach, których jest właścicielem lub współwłaścicielem (art. 26h ust. 2).

• Przedsięwzięcie musi zostać zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek (art. 26h ust. 1). Jeśli nie zostanie zakończone w terminie, odliczone kwoty dolicza się do dochodu (art. 26h ust. 9).

• Odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok, w którym poniesiono wydatki (art. 26h ust. 6). Kwotę, która nie zmieściła się w dochodzie, odlicza się w kolejnych latach, nie dłużej niż przez 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek (art. 26h ust. 7).

• Wysokość wydatków ustala się na podstawie faktur wystawionych przez podatnika VAT niekorzystającego ze zwolnienia od tego podatku (art. 26h ust. 3).

• Odliczeniu nie podlegają wydatki w części sfinansowanej (dofinansowanej) ze środków NFOŚiGW lub wojewódzkich funduszy ochrony środowiska i gospodarki wodnej (art. 26h ust. 5 pkt 1).

• Ulga dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (także w zabudowie bliźniaczej i szeregowej), a nie mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

Nowy dom — budynek istnieje vs formalny odbiór

Ulga dotyczy budynku, który istnieje, ale „istnieje” nie oznacza „formalnie odebrany”. W objaśnieniach podatkowych z 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów pisze: „Przepisy ustawy PIT bezwzględnie nie wymagają posiadania przez podatnika dokumentu potwierdzającego zgodę na użytkowanie budynku (decyzji/zawiadomienia o zakończeniu budowy skutkującego milczącą zgodą na jego użytkowanie). Dotyczy to zarówno budynków wieloletnich, jak i nowo wybudowanych.” Według MF wystarczy, aby budynek mieszkalny jednorodzinny faktycznie istniał i miał cechy budynku w rozumieniu Prawa budowlanego, czyli m.in.:

• jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,

• służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość.

Potwierdzeniem istnienia budynku może być według MF decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, ale też np. dokument potwierdzający opłacenie podatku od nieruchomości dla takiego budynku.

Ulga nie obejmuje kosztów budowy domu jako takich: odliczeniu podlegają tylko wydatki z wykazu związane z przedsięwzięciem termomodernizacyjnym (art. 26h ust. 1). Czy konkretny wydatek w nowo wybudowanym domu spełnia ten warunek, zależy od okoliczności; w razie wątpliwości można wystąpić o interpretację indywidualną.

NSA II FSK 1187/22

W wyroku z 17 lutego 2026 r. (sygn. II FSK 1187/22) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że realizacja przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, o którym stanowi art. 26h ust. 1 ustawy o PIT, w budynku mieszkalnym jednorodzinnym zdefiniowanym w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, „nie jest uzależniona od uprzedniego formalnego zakończenia budowy tego budynku” (nsa.gov.pl, „Wybrane orzecznictwo”).

Sąd wskazał, że cel ulgi wynikający z art. 26h ust. 10, czyli poprawa efektywności energetycznej budynków oraz jakości powietrza, „może być efektywnie realizowany także w okresie poprzedzającym zakończenie procesu budowlanego, zwłaszcza, jeżeli budynek jest już zasiedlony”. Wyrok zapadł w konkretnej sprawie. Nadal trzeba wykazać, że budynek mieszkalny jednorodzinny istnieje, a wydatek dotyczy przedsięwzięcia termomodernizacyjnego z wykazu.

Tabela: Ulga termomodernizacyjna vs Czyste Powietrze vs Moje Ciepło

Program	Cel / Zakres	Wysokość wsparcia	Warunki formalne
Ulga termomodernizacyjna	Odliczenie w PIT wydatków z wykazu na przedsięwzięcie termomodernizacyjne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym	Odliczenie do 53 000 zł na podatnika (limit łączny)	Budynek faktycznie istnieje (formalny odbiór nie jest wymagany); faktury od podatnika VAT; zakończenie przedsięwzięcia w ciągu 3 lat
Czyste Powietrze	Kompleksowa termomodernizacja i wymiana starego, nieefektywnego źródła ciepła w domu jednorodzinnym	Wg strony programu nawet do 100% kosztów kwalifikowanych netto, zależnie od poziomu dofinansowania	Obowiązkowa ocena stanu energetycznego domu; pozostałe warunki programu
Moje Ciepło	Zakup i montaż pompy ciepła w nowym budynku jednorodzinnym	Do 30% albo do 45% kosztów kwalifikowanych, nie więcej niż 21 000 zł na inwestycję	Wniosek wyłącznie elektronicznie w GWD; pozostałe warunki programu

Ulga termomodernizacyjna dotyczy istniejących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ale „istniejący” nie oznacza „formalnie odebrany” (zob. wyżej). Czyste Powietrze jest nastawione na wymianę starych, nieefektywnych źródeł ciepła i termomodernizację, a Moje Ciepło na pompy ciepła w nowych domach jednorodzinnych. Wydatków w części dofinansowanej ze środków NFOŚiGW lub wojewódzkich funduszy nie odlicza się w uldze (art. 26h ust. 5 pkt 1). Kwoty i warunki programów sprawdź na ich oficjalnych stronach w dniu składania wniosku.

FAQ

1. Czy można skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej w trakcie budowy domu?

Formalne zakończenie budowy nie jest warunkiem ulgi. NSA w wyroku z 17 lutego 2026 r. (II FSK 1187/22) uznał, że realizacja przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym „nie jest uzależniona od uprzedniego formalnego zakończenia budowy tego budynku”. Według objaśnień podatkowych Ministerstwa Finansów z 30 czerwca 2025 r. wystarczy, aby budynek mieszkalny jednorodzinny faktycznie istniał i miał cechy budynku w rozumieniu Prawa budowlanego (m.in. trwale związany z gruntem, z fundamentami i dachem, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych). Odliczyć można tylko wydatki z urzędowego wykazu, związane z przedsięwzięciem termomodernizacyjnym w tym budynku (art. 26h ust. 1 ustawy o PIT), a nie koszty budowy domu jako takie.

2. Jakie są limity ulgi termomodernizacyjnej?

Kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 000 zł na podatnika, łącznie dla wszystkich przedsięwzięć termomodernizacyjnych w budynkach, których jest właścicielem lub współwłaścicielem (art. 26h ust. 2); małżonkowie mają ten limit każde osobno (podatki.gov.pl). Odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok, w którym poniesiono wydatki. Kwotę, która nie zmieści się w dochodzie, można odliczać w kolejnych latach, nie dłużej niż przez 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek (art. 26h ust. 6 i 7). Przedsięwzięcie musi zostać zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek; jeśli nie zostanie zakończone w terminie, odliczone kwoty dolicza się do dochodu (art. 26h ust. 1 i 9).

3. Co wynika z wyroku NSA II FSK 1187/22?

Według informacji NSA (nsa.gov.pl, „Wybrane orzecznictwo”) sąd uznał, że realizacja przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie jest uzależniona od uprzedniego formalnego zakończenia budowy. Cel ulgi, czyli poprawa efektywności energetycznej budynków oraz jakości powietrza (art. 26h ust. 10), „może być efektywnie realizowany także w okresie poprzedzającym zakończenie procesu budowlanego, zwłaszcza, jeżeli budynek jest już zasiedlony”. Wyrok zapadł w konkretnej sprawie i nie oznacza, że każdy wydatek poniesiony na etapie budowy daje prawo do ulgi.

4. Jakie są różnice między dotacją a ulgą?

Dotacja z programu NFOŚiGW (np. Czyste Powietrze, Moje Ciepło, PME2) to bezzwrotne wsparcie przyznawane na warunkach danego programu. Ulga termomodernizacyjna to odliczenie wydatków od podstawy obliczenia podatku (przy ryczałcie od przychodu) w zeznaniu rocznym. Wydatki w części sfinansowanej (dofinansowanej) ze środków NFOŚiGW lub wojewódzkich funduszy ochrony środowiska i gospodarki wodnej nie podlegają odliczeniu (art. 26h ust. 5 pkt 1).

5. Jakie są różnice między programem Moje Ciepło a ulgą termomodernizacyjną?

Moje Ciepło to program NFOŚiGW wspierający zakup i montaż pomp ciepła w nowych budynkach jednorodzinnych: dotacja do 30% albo do 45% kosztów kwalifikowanych, nie więcej niż 21 000 zł na jedną współfinansowaną inwestycję (mojecieplo.gov.pl). Ulga termomodernizacyjna obejmuje szerszy katalog wydatków z urzędowego wykazu (Dz.U. 2025 poz. 1128). Wydatku na pompę ciepła w części dofinansowanej z Mojego Ciepła nie odliczysz w uldze (art. 26h ust. 5 pkt 1).

6. Czy dotację z programu PME2 na magazyn energii można łączyć z ulgą termomodernizacyjną?

Program priorytetowy NFOŚiGW „Dofinansowanie przydomowych magazynów energii Część 2) finansowanie ze środków FM” (PME2) zawiera dwa zapisy o łączeniu z innym wsparciem:

• Jeśli koszt zakupu i montażu urządzeń dofinansowanych z PME2 rozliczasz w uldze termomodernizacyjnej, kwota przedstawiona do odliczenia od podatku jest pomniejszana o kwotę otrzymanego dofinansowania. Zapis dotyczy urządzeń wskazanych w wykazie do ulgi termomodernizacyjnej (Dz.U. 2025 poz. 1128). Program zaznacza też, że NFOŚiGW nie odpowiada za błędne rozliczenie z urzędem skarbowym (Program, pkt 7.3 ppkt 20).

• Z PME2 nie dofinansuje się urządzeń sfinansowanych lub realizowanych z innych środków publicznych, w tym z programów gminnych oraz m.in. z programów „Mój Prąd”, „Moja Elektrownia Wiatrowa”, „Moje Ciepło” i „Czyste Powietrze”. Jeśli zamierzasz ubiegać się o wsparcie w „Czystym Powietrzu”, urządzenia zgłoszone do PME2 muszą zostać wyłączone z zakresu „Czystego Powietrza” (Program, pkt 7.3 ppkt 19).

Wykaz do ulgi od 2025 r. obejmuje m.in. magazyn energii lub magazyn ciepła wraz z infrastrukturą niezbędną do ich funkcjonowania oraz system zarządzania energią (Dz.U. 2025 poz. 1128, załącznik, cz. 1 pkt 13a i 13b). Niezależnie od zapisów programu ustawa o PIT wyłącza z odliczenia wydatki w części dofinansowanej ze środków NFOŚiGW (art. 26h ust. 5 pkt 1).

Podsumowanie

Ulga termomodernizacyjna może dotyczyć także nowo wybudowanego domu, ale tylko przy spełnieniu warunków z art. 26h ustawy o PIT: budynek mieszkalny jednorodzinny musi faktycznie istnieć, wydatki muszą być w wykazie i dotyczyć przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a łączny limit odliczenia to 53 000 zł na podatnika. Formalne zakończenie budowy nie jest warunkiem ulgi (NSA, II FSK 1187/22; objaśnienia MF z 30 czerwca 2025 r.). Dotacje z NFOŚiGW i wojewódzkich funduszy zmniejszają kwotę, którą można odliczyć.

Zarządzanie budżetem budowy to kolejny ważny element procesu inwestycyjnego. Aplikacja SpokoBudowa.pl może pomóc w kontrolowaniu wydatków oraz w monitorowaniu obrazu finansowego inwestycji. Sprawdź, jak możesz efektywnie zarządzać swoim budżetem na budowę domu.