Kalkulator kosztów budowy domu
Podaj metraż i zobacz, ile według aktualnej średniej kosztuje budowa domu do stanu deweloperskiego, jak ten koszt rozkłada się na etapy i jaki budżet przygotować z rezerwą. Bez logowania, dane z III kw. 2026.
Dom 120 m² · do etapu: stan deweloperski · średnia krajowa
ok. 779 400 złbrutto
721 600 zł netto · 6495 zł/m² brutto (VAT 8%)
- Stan zero64 600 zł
wykopy, fundamenty, izolacja fundamentów, podbudowa posadzki. Udział w koszcie: 7%–9%, czyli 50 500 zł–64 900 zł netto.
- Stan surowy otwarty270 600 zł
ściany, nadproża, wieńce, stropy, więźba i pokrycie dachu. Udział w koszcie: 30%–37%, czyli 216 500 zł–267 000 zł netto.
- Stan surowy zamknięty141 300 zł
okna, drzwi zewnętrzne, brama garażowa. Udział w koszcie: 15%–20%, czyli 108 200 zł–144 300 zł netto.
- Stan deweloperski302 900 zł
instalacje, tynki, wylewki, ocieplenie i elewacja. Udział w koszcie: 35%–40%, czyli 252 600 zł–288 700 zł netto.
- Rezerwa 10%
- 77 900 zł
- Budżet z rezerwą
- 857 300 zł
To szacunek na podstawie średniej z III kw. 2026 (dom murowany budowany przez wykonawcę, do stanu deweloperskiego, średnia krajowa netto), a nie wycena Twojego projektu. Dokładne kwoty dadzą dopiero kosztorys i oferty wykonawców. Jak liczymy
Jak liczymy
Punktem wyjścia jest średni koszt budowy domu w III kwartale 2026: 6013,68 zł/m² netto dla kraju i 6525,80 zł/m² netto dla Warszawy. Ta średnia dotyczy domu murowanego budowanego przez wykonawcę do stanu deweloperskiego. Mnożymy ją przez metraż, a potem dzielimy na cztery etapy według udziałów podanych w opracowaniu.
| Etap | Co obejmuje | Udział w koszcie |
|---|---|---|
| Stan zero | wykopy, fundamenty, izolacja fundamentów, podbudowa posadzki | 7.000000000000001–9% |
| Stan surowy otwarty | ściany, nadproża, wieńce, stropy, więźba i pokrycie dachu | 30–37% |
| Stan surowy zamknięty | okna, drzwi zewnętrzne, brama garażowa | 15–20% |
| Stan deweloperski | instalacje, tynki, wylewki, ocieplenie i elewacja | 35–40% |
Źródło podaje udziały jako przedziały. Do wyniku bierzemy środek każdego przedziału i skalujemy go tak, żeby etapy sumowały się do całej średniej. Każda tak policzona wartość nadal mieści się w przedziale ze źródła, a pod każdym etapem pokazujemy też pełny przedział w złotych.
Kwoty brutto liczymy z VAT 8%, bo średnia dotyczy budowy zleconej wykonawcy. Rezerwę 10–15% na zmiany cen zaleca autor opracowania. Różnica między najdroższym a najtańszym województwem wynosi według niego 603 zł/m², czyli 10,6%.
Czego średnia nie obejmuje
- działka
- projekt i adaptacja, mapa do celów projektowych, badania gruntu
- przyłącza mediów
- kierownik budowy
- zagospodarowanie terenu: podjazd, ogrodzenie, taras
- wykończenie wnętrz do stanu pod klucz i wyposażenie
- VAT (średnia jest netto)
Te kwoty wpisz w polach „Działka” i „Pozostałe koszty” – wtedy wynik pokaże cały budżet inwestycji, a nie tylko koszt robót.
A system gospodarczy?
Średnia zakłada budowę przez wykonawcę. W systemie gospodarczym realna oszczędność na robociźnie to częściej 8–15% niż obiecywane 30%. Kalkulator jej nie odejmuje, bo nie znamy udziału robocizny w Twoim projekcie. Jak to policzyć samemu, opisujemy w poradniku o systemie gospodarczym.
Źródła
- money.pl, październik 2026 (W. Rynkowski, wykresy Extradom), na podstawie danych Sekocenbud — średni koszt za m² w III kw. 2026, Warszawa, różnice regionalne, rezerwa 10–15%
- Extradom.pl, „Koszt budowy domu 2026” (20.10.2026), na podstawie danych Sekocenbud — zakres stanu deweloperskiego i udziały etapów
Dane: III kwartał 2026. Ostatnia aktualizacja kalkulatora: 8 listopada 2026. Nie korzystamy z kwot wpisywanych przez użytkowników aplikacji.
Co zrobić z wynikiem
- Porównaj stan surowy z kalkulatora z ofertą wykonawcy – to najprostszy test, czy oferta jest w rynkowych granicach.
- Dla pozostałych etapów zbierz co najmniej dwie oferty i sprawdź, czy ceny są netto, czy brutto, oraz czy obejmują materiał.
- Dopisz działkę, projekt, przyłącza i wykończenie wnętrz.
- Pobierz kosztorys w Excelu albo zapisz wynik w aplikacji i zastępuj szacunki kwotami z ofert. Wolisz pusty arkusz? Pobierz szablon kosztorysu budowy domu.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje budowa domu 120 m² w 2026 roku?
Według średniej z III kwartału 2026 budowa domu 120 m² do stanu deweloperskiego to około 721,6 tys. zł netto, czyli około 779,4 tys. zł brutto przy VAT 8%. Do tego dochodzą rezerwa 10–15%, działka, projekt, przyłącza i wykończenie wnętrz.
Czy kalkulator liczy dom pod klucz?
Nie. Średnia, na której się opieramy, dotyczy stanu deweloperskiego. Koszt wykończenia wnętrz i wyposażenia zależy od wybranych materiałów, dlatego wpisz go jako własną kwotę w polu „Pozostałe koszty”.
Dlaczego kalkulator nie pyta o standard wykończenia ani technologię?
Bo nie mamy publicznych, sprawdzalnych danych, które pozwalałyby uczciwie przeliczyć wynik dla innego standardu czy technologii. Wolimy pokazać średnią z opisanym źródłem niż mnożnik wymyślony na potrzeby kalkulatora.
Skąd VAT 8%?
Usługa budowlana wykonawcy przy domu jednorodzinnym o powierzchni użytkowej do 300 m² jest zwykle objęta stawką 8%. Materiały kupowane samodzielnie mają zwykle 23% VAT, więc w systemie gospodarczym brutto może wyjść inaczej. Szczegóły sprawdź u księgowego lub doradcy podatkowego.
Czy mogę zapisać wynik i śledzić wydatki?
Tak. Pobierz kosztorys w Excelu albo zapisz wynik w SpokoBudowa – po założeniu darmowego konta budżet trafi od razu do etapów budowy, a kolejne wydatki porównasz z planem.
Jak często aktualizujecie dane?
Co kwartał, gdy pojawią się nowe średnie. Obecne dane dotyczą III kwartału 2026, ostatnia aktualizacja: 8 listopada 2026.